VALÈNCIA. La tensión inmobiliaria se desboca en València. La escalada de precios ha llegado a tales niveles que está provocando una "expulsión residencial" de los propios vecinos, que se están viendo desterrados de su propia ciudad ante la imposibilidad de acceder a un mercado cada vez más caro y con una oferta de obra nueva bajo mínimos. No obstante, el problema no solo radica en que el 'Cap ' Casal' está imposible para muchos ciudadanos, sino que como la demanda se está desplazando a municipios del área metropolitana más asequibles, esas zonas se están empezando a recalentar.

Tanto es así que seis localidades -Godella, Almàssera, el Puig de Santa María, Burjassot, Pobla de Farnals y Mislata- ya superan de media los 3.000 euros por metro cuadrado, valores impensables hace solo unos años, según consta en el último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV) correspondiente al primer trimestre de 2025. "La presión de la demanda ha contaminado todo el sistema metropolitano”, alerta Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra. “Los precios más altos ya no se concentran en la ciudad, sino también en municipios como Godella, Almàssera o El Puig, donde se superan los 4.500 euros por metro cuadrados en zonas de costa, lo que evidencia una situación fuera de control”, avisa.

Una "contaminación" de precios que se extiende poco a poco al conjunto del sistema del área metropolitana, con mayor intensidad en aquellas zonas mejor conectadas o con mayor disponibilidad de suelo, rebajando aún más las posibilidades de muchos ciudadanos de acceder a una vivienda. “Estamos ante un patrón claro de expulsión residencial: las familias son empujadas fuera de València en busca de precios algo más asumibles, pero que ya no lo son en muchos casos”, subraya el director de la Cátedra.

Así, de acuerdo con el informe, en estos momentos, el precio medio de obra nueva en València alcanzó de media los 3.500 euros por metro cuadrado, un 10% más que hace un año y una subida del 2% respecto al trimestre anterior. Sin embargo, algunos barrios superan con creces estos valores, como Ciutat Vella, que llega a los 5.300 euros el metro cuadrado, o l'Eixample, con 4.760 euros por metro cuadrado. Y ello mientras la demanda no deja de crecer ante el tirón de las compras de extranjeros y el crecimiento poblacional de la ciudad, pero, sin embargo, la oferta de nueva planta sigue a la baja, trimestre tras trimestre. Así, en los primeros tres meses de este 2025 había 127 viviendas disponibles, de acuerdo con la Cátedra, un 85% menos de unidades que en 2019.

Por tanto, la oferta nueva residencial sigue desplomándose, erosionando, aún más, el mercado inmobiliario valenciano. Además, la actividad promotora no acaba de reactivarse en la Capital del Turia, principalmente por la falta de suelo y el encarecimiento de los costes de construcción, por lo que de enero a marzo de este año únicamente han salido al mercado 10 nuevos proyectos residenciales, un 70% menos que hace seis años. De este modo, ocho de los 19 distritos de la ciudad ya no disponen de promociones activas que permitan calcular precios medios fiables. “Prácticamente la mitad de la ciudad ha desaparecido del mapa de la producción de vivienda libre”, lamenta Cos-Gayón. Esta inactividad es la que está desplazando toda la tensión de la demanda hacia los pocos distritos con actividad y hacia los municipios más cercanos del área metropolitana. 

"Emergencia habitacional de gran escala"

En este sentido, los precios han subido un 18% en la Horta Nord hasta alcanzar de media los 3.235 euros por metro cuadrados; un 29% en la Horta Oest, 2.661 euros por metro cuadrado; y un 19% en la Horta Sud, que alcanza los 2.297 euros por metro cuadrado. "El desequilibrio estructural es profundo", destaca el informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV, que refleja que mientras el INE proyecta la creación en España de 246.000 nuevos hogares al año hasta 2039, la producción de vivienda nueva" apenas alcanza las 90.000 unidades anuales, generando un déficit acumulado que superará las 600.000 viviendas a finales de este año".

"La situación ha rebasado los límites de una crisis de acceso: nos enfrentamos ya a una emergencia habitacional de gran escala que, si no se revierte con urgencia, podría derivar en un conflicto social de alto impacto”, advierte Cos-Gayón. Por ello, el sector vuelve a pegar un toque de atención a la Administración para exigirle la necesidad de activar "urgentemente" la producción de vivienda protegida. "Valencia no puede seguir siendo una ciudad sin alternativas reales para las rentas medias y bajas. A día de hoy, la oferta de vivienda protegida es, sencillamente, testimonial", remarca el informe.

Un difícil panorama en el que tampoco el alquiler es ya una opción para relajar el mercado y desviar parte de la demanda a este segmento. Solo en València, el precio medio mensual se sitúa en los 1.674 euros, y el precio por metro cuadrado ya está en 18,04 €/m², con una subida del 4,6% en tan solo tres meses. “El alquiler se ha convertido en una carga permanente que impide ahorrar y acceder a la propiedad, incluso para las clases medias”, añade el director de la Cátedra.

Además, el 35% de los contratos de alquiler ya corresponden a alquileres temporales, una cifra que ha aumentado 13 puntos en solo un trimestre. Según Cos-Gayón, esto se debe a “la imposición de topes al precio, la limitación para actualizar rentas en un entorno de alta inflación y la creciente inseguridad jurídica han generado un clima de desconfianza que ha llevado a muchos propietarios a retirar sus viviendas del alquiler convencional”.

Por todo ello, la Cátedra de la UPV urge a actuar de manera inmediata, especialmente en el desarrollo de vivienda protegida que pueda sacar nueva oferta al mercado, generar oportunidades para diferentes familias y aliviar el alza continuada de precios. "Tenemos los datos, los modelos y las herramientas para empezar a revertir la situación", subrayan los expertos.